Bagaimana pendapatan sewa dikenakan cukai di Malaysia: peraturannya dalam bahasa mudah
Jika anda menyewakan rumah, pangsapuri, kedai atau tanah, sewa itu ialah pendapatan dan perlu dimasukkan dalam penyata cukai anda, sama ada anda mengemukakan Borang BE atau Borang B. Peraturannya datang daripada Ketetapan Umum LHDN No. 12/2018, Pendapatan daripada Penyewaan Harta Tanah (19 Disember 2018). Panduan ini menerangkannya dalam bahasa mudah, dengan perenggan ketetapan bagi setiap satu.
Bagi kebanyakan pemilik hartanah, pendapatan sewa dikategorikan sebagai pendapatan bukan perniagaan
Penyewaan ialah perniagaan hanya apabila anda, atau orang yang anda upah, menyediakan perkhidmatan penyelenggaraan dan sokongan secara menyeluruh dan aktif — menjaga struktur bangunan, kawasan bersama dan bahagian luarnya (KU 12/2018 §4). Jika tidak, ia ialah punca pendapatan bukan perniagaan di bawah perenggan 4(d) Akta Cukai Pendapatan. Contoh ketetapan itu sendiri: pemilik pangsapuri yang penyewanya menggunakan kolam renang yang dijaga oleh perbadanan pengurusan, manakala pemilik hanya membayar yuran penyelenggaraan (§5.2, Contoh 7). Perkhidmatan keselamatan sahaja tidak dikira “menyeluruh” (§4.2.1).
Apakah yang dianggap sebagai pendapatan sewa, dan bila
Sewa termasuk apa-apa jumlah yang diterima bagi penggunaan atau pendudukan hartanah tersebut, termasuk premium dan bayaran lain yang berkaitan dengan penggunaan hartanah tersebut (§3.6). Sewa yang diterima terlebih dahulu ialah pendapatan bagi tahun anda menerimanya (§9.1).
Semua hartanah anda dikira sebagai satu punca
Jika anda menyewakan beberapa hartanah sebagai sewaan bukan perniagaan, semuanya dikumpulkan sebagai satu punca pendapatan bukan perniagaan (§7.1(b)). Sewa dan kosnya dicampur bersama, jadi kerugian pada satu hartanah diserap oleh keuntungan pada hartanah lain (Contoh 14).
Kos yang boleh ditolak
Ketetapan itu menyenaraikan kos langsung berikut (§8.2): cukai taksiran pihak berkuasa tempatan dan cukai tanah pejabat tanah; faedah pinjaman yang membiayai hartanah itu; premium insurans kebakaran; kos memungut sewa; kos memperbaharui penyewaan atau menukar penyewa; dan pembaikan biasa yang mengekalkan hartanah dalam keadaan sedia ada. Bagi penyewaan berperabot, menggantikan perabot atau penyaman udara juga dikira (§12).
Kos yang tidak boleh ditolak
Kos mendapatkan penyewa pertama anda — pengiklanan, kos guaman perjanjian sewa, duti setem dan komisen ejen (§8.3). Kos bagi tempoh sebelum hartanah itu disewakan buat kali pertama (§8.5). Kos semasa ia tidak disewakan (§8.4.1), melainkan ia kosong dan sedia untuk disewakan selepas pernah disewakan, atau penyewaan terhenti sementara atas sebab yang dibenarkan oleh ketetapan itu, seperti pembaikan (§8.4.2). Dan elaun modal, yang hanya untuk punca perniagaan (§10.1).
Apabila kos lebih tinggi daripada sewa
Bagi punca pendapatan bukan perniagaan, jika kos yang boleh ditolak lebih daripada sewa, pendapatan sewa anda untuk cukai ialah sifar. Kerugian itu tidak boleh ditolak daripada pendapatan anda yang lain, dan tidak boleh dibawa ke tahun-tahun berikutnya (§7.1, Contoh 16).
Simpan dokumennya
Simpan perjanjian sewa, bil dan resit bagi setiap kos. Dokumen yang berkaitan dengan pendapatan anda mesti disimpan selama tujuh tahun dari akhir tahun taksiran yang berkaitan (Akta Cukai Pendapatan 1967, s.82A). Panduan ini meringkaskan ketetapan itu; ia tidak menggantikannya. Bagi hartanah yang disewakan dengan perkhidmatan menyeluruh, atau apa-apa yang luar biasa, baca Ketetapan Umum No. 12/2018 sepenuhnya atau tanya ejen cukai berlesen.
Artikel ini maklumat umum, bukan nasihat cukai untuk situasi khusus anda. Angka merujuk TT 2025 dan menyatakan sumber rasmi LHDN; peraturan boleh berubah antara tahun.
‹ Semua kiriman